{"text":[[{"start":6.88,"text":"过去几年，欧美地产投资者最关注的问题之一是美联储何时降息，期待融资成本下降能够推动交易和投资需求复苏。但总资产917亿美元的地产投资公司Hines认为，利率已不是当前最值得关注的问题。真正可能改变未来十年房地产投资逻辑的，是新项目开发放缓所造成的供给短缺，而非需求能否迅速反弹。"}],[{"start":33.82,"text":"“过去几年，投资者一直讨论增长、通胀、利率、地缘政治和科技，但越来越多时候，市场真正的问题已经不是需求，而是供给无法满足需求。”Hines全球首席投资官David Steinbach在最新发布的《2026年年中展望》中写道。"}],[{"start":51.95,"text":"在7月16日举行的媒体见面上，他进一步表示，过去房地产投资更多是在寻找需求增长最快的行业，而未来真正能够创造超额收益的资产，很可能是那些“越来越难建设、越来越难复制”的资产。"}],[{"start":66.47,"text":"这种判断反映了Hines对于整个房地产周期的重新定义。过去几十年，房地产投资主要依赖经济增长带来的需求扩张。只要人口增加、企业扩张或者消费增长，开发商就可以不断增加供给，资本则通过判断需求增长最快的行业获得回报。但Hines认为，AI、能源转型、供应链重构以及人口变化四股长期力量正在同时推高土地、电力、建筑材料、劳动力和开发能力的需求，而融资成本上升、建筑成本攀升以及审批周期拉长，又使新增供给越来越难形成。"}],[{"start":104.50999999999999,"text":"Steinbach把这种现象概括为“稀缺优势（The Scarcity Advantage）“——未来真正稀缺的，不再是需求，而是能够创造供给的能力。"}],[{"start":112.57999999999998,"text":"如果说供给约束定义了未来十年的房地产逻辑，那么资本市场则正在提前对此定价。Hines全球研究主管Joshua Scoville表示，与去年相比，今年最大的变化并不是经济基本面，而是资本市场已经开始恢复。“去年市场还有很多问号，今年最大的不同，是这轮复苏已经形成了惯性，不太可能因为单一事件而停止。”"}],[{"start":138.6,"text":"他指出，美国与伊朗冲突等地缘政治事件可能短暂打击地产交易，但市场通常能够迅速消化冲击。近期债务融资渠道已经重新畅通，贷款和债券市场的活跃度明显回升。不过，这轮复苏并不同步：尽管资本已经开始重新进入房地产市场，融资条件和交易情绪改善较快，但租金、入住率和租户需求等基本面指标仍在缓慢修复。"}],[{"start":166.93,"text":"分区域看，东京办公楼仍是全球表现最强劲的市场之一。美国办公物业整体依然疲弱，但纽约和旧金山已连续多个季度改善。在美国南部和西南部人口增长较快的“阳光地带”（包括得克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州等地），公寓市场仍在消化疫情期间集中兴建的大量新房；相比之下，欧洲住宅市场则继续受益于长期住房供应不足。"}],[{"start":194.05,"text":"Scoville表示：“去年很多市场的改善还没有那么明显，今年已经越来越清楚。”但他强调，这并不是全面牛市，市场出现高度分化。过去投资更多依赖判断哪个板块上涨，如今则越来越依赖选择具体城市、具体资产以及具体项目。同一城市、同一板块，不同物业之间的表现都可能截然不同。"}],[{"start":218.87,"text":"这种变化也意味着，房地产投资的盈利模式正在转变。Scoville表示，过去二十年，不少投资者在买入房地产时，会假设未来利率下降，投资者愿意接受更低的租金回报率，从而以更高的价格购买同一项资产。房地产行业通常把这种租金回报率称为“资本化率”；在租金收入不变的情况下，资本化率越低，资产估值越高。"}],[{"start":244.46,"text":"因此，一些投资者过去不仅依靠租金和物业经营赚钱，也寄望于未来出售时资本化率下降，获得额外的估值收益。"}],[{"start":253.79000000000002,"text":"“有些投资者仍然假设，等到退出时利率会更低、资本化率也会更低，但这不是我愿意下注的事情。”他说。"}],[{"start":262.17,"text":"在他看来，未来的投资回报应更多来自租金增长、入住率改善和资产运营，而不能依赖利率下降推高估值。"}],[{"start":271.14000000000004,"text":"在他看来，如果未来利率长期高企，房地产依然能够取得不错回报，但收益来源将从估值扩张转向现金流增长。过去大量收益来自资本化率下降，如今真正决定回报的将是租金增长、运营能力以及现金流改善。"}],[{"start":289.88000000000005,"text":"Steinbach透露，如今Hines投资委员会讨论最多的问题之一，已经不是利率，而是未来几年是否低估了租金增长。Scoville则指出，由于建筑成本、融资成本以及退出资本化率难以预测，新开发项目越来越“算不过账”，导致全球新开工持续下降。但今天减少开发，将在未来几年形成供给缺口，使现有资产相对于重置成本越来越稀缺。"}],[{"start":317.30000000000007,"text":"也正因此，Hines开始重新看待开发投资。Scoville表示，历史数据显示，开发投资往往比多数投资者想象得更早进入最佳窗口，因此现在锁定土地、准备未来开发资源，反而可能获得整个周期最好的回报。Steinbach也表示，目前不少机构仍觉得开发“太早”，但Hines已经越来越多地开始与客户讨论未来几年的开发机会，因为“这是一个需求巨大，却没有多少人在建设的阶段”。"}],[{"start":347.07000000000005,"text":"人工智能也正在重新定义房地产的边界。Steinbach表示，基础设施与房地产之间的界限正变得越来越模糊。过去一年，Hines重点投资已具备电力接入条件、可用于建设数据中心的土地，未来则希望重新扩大数据中心开发业务。随着项目审批、电力供应和社区接受程度成为新的瓶颈，他认为，开发难度上升反而会为具备专业能力和资源优势的投资者创造机会。"}],[{"start":377.00000000000006,"text":"Steinbach还提到，旧金山大量新增办公租赁来自AI公司。“如果连站在AI革命中心的企业都在签长期办公租约，本身就是一个值得关注的信号。”Scoville则认为，美国办公市场已经开始从价值投资阶段进入机构投资阶段，越来越多机构投资者开始重新考虑配置办公资产。"}],[{"start":399.1000000000001,"text":"在这样背景下，执行能力变得至关重要。Steinbach认为，未来房地产越来越像运营行业，而不仅仅是金融资产。过去投资成功很大程度取决于判断需求；未来则越来越取决于谁能够真正把项目建出来、运营好，并解决复杂开发过程中的各种问题。"}],[{"start":419.7900000000001,"text":"（本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）"}]],"url":"https://audio.ftcn.net.cn/album/a_1784850462_8009.mp3"}