中国国内房地产资金走向何方？

{"text":[[{"start":7.18,"text":"最近，国内楼市在一定程度上回暖是不争之实。除了官方媒体与自媒体反复报道的“2026年7月6日，住建部、央行、财政部、金融监管总局、税务总局、自然资源部六部委罕见统一发声，推出了一套覆盖需求、供给、金融、税费、土地的系统性新政”等所谓“重磅”消息外，我自己也接到了不少房产中介的电话，说有“买家对你的房子很感兴趣，愿意加价来买！”……市场氛围正在改善，不少人开始憧憬楼市又能回重回十年前的盛况。"}],[{"start":42.71,"text":"实际情况又如何？我们不妨从以下不同角度来深入分析一下："}],[{"start":48.160000000000004,"text":"一、政策目标是“稳”不是“涨”"}],[{"start":51.68000000000001,"text":"我核查后发现，目前流传的“2026年7月6日六部委统一发声、推出系统性房地产新政”这一说法，来源于房地产媒体与自媒体。并非真有六部委联合发布的正式文件或联合新闻发布会。 所谓的“7月6日六部委联合出台王炸新政”这一表述带有明显媒体二次演绎色彩。"}],[{"start":74.9,"text":"那么，这段时间针对国内房地产的宏观政策基调是什么呢？我认为，从公开报道梳理，市场总结的所谓“六部委组合拳”，主要包含五条主线："}],[{"start":86.58000000000001,"text":"1）在需求端改善上，允许首套房首付降至15%，二套房降至25%"}],[{"start":93.81000000000002,"text":"2）在金融端支持上，通过窗口指导把房贷利率维持历史低位"}],[{"start":99.87000000000002,"text":"3）在买房成本方面，税费上的针对房子“卖一买一”个人税收税退税政策延续"}],[{"start":107.47000000000001,"text":"4）在减少存量供应，国家与地方政府时代收购存量商品房转保障房使用"}],[{"start":115.52000000000001,"text":"5）在增量控制端口，供给侧土地控增量、去库存、优化供地"}],[{"start":122.11000000000001,"text":"这些内容实际上大部分在过去一年已经陆续出台或持续推进，而非是7月6日当天一次性宣布的“新政”。"}],[{"start":131.03,"text":"作为长期研究地产和宏观的投资人，我认为这轮政策最重要的变化不是力度，而是目标。过去政策上控房价、保房企，现在变成了保障住房体系链路常态化畅通；过去的保开发、保交楼，现在过渡到保去库存以及优化存量运营。本质上，政策上已经正式承认房地产供给过剩，需要优化供需平衡，这标志着国内房地产正在从“开发时代”转向“运营时代”。"}],[{"start":159.78,"text":"显然政策制定者已经意识到，房地产已经从过去20年的“供给不足”进入“结构性过剩”，宏观政策上的目标一定不可能是推动房价大涨，因为如果重新刺激房价上涨则供需更加失调、年轻人更买不起房、社会消费恢复更困难、地方债风险会再次积累…..所以政策设计上显得非常克制，前面所列举的降首付、 降利率、 收储库存都是优化存量消化的举措，都是稳定房价并引导住房回归居住属性。"}],[{"start":190.77,"text":"尽管很多媒体与自媒体把以上政策解读成楼市大牛市来了。我认为恰恰相反，从政策设计目标看这几个方向本身就限制了房价全面大涨的可能性。"}],[{"start":203.12,"text":"二、近期房价的实际走势如何？"}],[{"start":205.89000000000001,"text":"根据2026年7月初发布的最新官方及行业监测数据，上海楼市在2026年6月份的表现展现出极强的韧性与活跃度。上海二手商品房成交约为 2.5万套。这一数据同比去年增长约 23.1%，且上海二手房成交规模连续第4个月实现同比增长（中指研究院的数据）。"}],[{"start":229.70000000000002,"text":"从市场趋势上看，尽管6月通常是传统的楼市“中场休息期”，但在2026年，上海市场受“沪七条” （几个月前上海出台的七条“稳楼市举措）等一系列政策效应的持续支撑，表现出明显强于往年的热度。"}],[{"start":245.58,"text":"单月2.5万套的成交量，配合连续4个月的同比增长，反映了以下几个核心市场特征："}],[{"start":252.53,"text":"1、成交稳定中有活跃：相比于此前几个月成交量的剧烈波动，2.5万套的成交水平显示市场已经脱离了“极端低谷”，进入了一个更为稳定的换手周期。"}],[{"start":265.6,"text":"2、置换逻辑变得顺畅：2.5万套的二手房成交量意味着市场内的“置换链条”运转非常顺畅。这主要是因为“沪七条”降低了外地购房者门槛，加之公积金贷款额度的提升，使得大量的刚需购房者和改善置换群体得以顺利入场。"}],[{"start":285.73,"text":"3、价格的分化与支撑：尽管成交量高，但价格端依然呈现分化。部分核心区域的优质房源价格保持坚挺，甚至出现连续微涨，但远郊或品质较差的房源依然在以“量”换“稳”。"}],[{"start":301.18,"text":"根据历史经验，6月份的网签数据通常包含了5月下旬至6月中旬的实际交易，这反映了新政效力的滞后释放。目前7月份的带看量和意向客户量依然维持高位，说明这一波热度大概率会延续到三季度。"}],[{"start":317.44,"text":"以上海为样本，我们可以看到，国内一线城市楼市的流动性已经被盘活，2.5万套的月成交量是上海房地产进入“高质量盘整期”的最有力背书。这种水平的成交量既支撑了市场的稳定，也为未来价格的持续走稳提供了流动性基础。"}],[{"start":335.84,"text":"特别值得注意的是，媒体与自媒体都在炒作一线城市豪宅市场火爆的消息。我认为豪宅的成交放量是与A股二级市场火热、大量大股东与高管减持直接相关。这更是“财富逻辑转换”或是“财富重新分配”的体现。"}],[{"start":354,"text":"虽然目前没有官方的统计报表直接显示“大股东套现资金等于豪宅成交金额”，但在金融逻辑和市场心理层面，这二者确实存在极强的联动效应。我们可以从以下三个维度来拆解这一现象："}],[{"start":368.79,"text":"1. “财富效应”的溢出"}],[{"start":371.1,"text":"A股市场自2025年4月以来科创板、创业板总体大涨上涨，确实为以相关上市大股东、高管为主要构成部分的高净值人群带来了显著的账面财富增加。 这种“财富效应”产生后，最典型的行为模式是“资产配置再平衡”。当股票账户的浮盈达到一定阈值，投资人天然会有将“波动性资产”转化为“确定性资产”的冲动。在中国高净值人群的资产组合中，核心地段的豪宅始终被视为仅次于黄金的“抗通胀硬通货”。当股市赚到钱，豪宅就会成为最好的“保险柜”。"}],[{"start":408.77000000000004,"text":"2. 减持资金的“防御性回撤”"}],[{"start":411.81000000000006,"text":"大股东与高管减持是这一波豪宅成交中的关键资金来源。尽管减持公告多说为了改善生活，但我们都知道卖了股票拿到巨资不可能单纯为了消费，而是为了锁定收益。面对复杂的宏观环境，将高风险股权转为核心城市的核心不动产（如上海前滩、陆家嘴、滨江的豪宅），是典型的“防御性资产迁移”。一些上市公司高管通过减持获取现金，正好趁着现在各地楼市政策宽松，以相对合理的窗口期买入优质豪宅，这是一种“从企业所有权向个人高流动性资产”的转化。"}],[{"start":450.51000000000005,"text":"3. 楼市的“资产属性”变迁：豪宅即“高端债券”"}],[{"start":455.61000000000007,"text":"在当前的宏观语境下，上海核心地段的豪宅，其功能已经从“投机品”到“避险仓”。买家这不再像过去一样追求翻倍回报，大家看重的是其“极高的护城河”。其实，那些在豪宅市场下单的人，往往也是A股市场的“聪明钱”。他们买豪宅，不是为了明天涨，而是认为在当前的宏观利率环境下，持有这样一套具备稀缺性的资产，其年化综合收益率（稳定租金加上适度升值）比存银行或继续加仓高波动的成长股更“稳”。"}],[{"start":489.6700000000001,"text":"换句话说，豪宅成交放量，是A股市场普通散户的财富，通过大股东与高管们“减持”这一通道，回流到房地产这一“蓄水池”的标志。对于豪宅市场是增量资金的源泉，但对于普通住宅市场而言没有什么影响。总体上，楼市价格回稳，以时间换空间的方式实现软着陆就是大概率的未来走势。"}],[{"start":513.3900000000001,"text":"三、未来的居民财富投向何方？"}],[{"start":516.57,"text":"中国家庭资产配置的结构与欧美、日本等发达经济体存在显著差异，这种差异不仅是投资偏好的不同，更是金融制度成熟度、社会保障体系以及城镇化发展阶段的直接反映。"}],[{"start":529.6500000000001,"text":"在家庭资产配置的“含房量”上，中国长期处于全球领先位置（如下表）："}],[{"start":null,"text":"

"}],[{"start":536.1700000000001,"text":"注：以上比例为宏观估算，具体数值会随股市波动和房价走势在不同年份微调。"}],[{"start":543.58,"text":"中国家庭资产配置中的房产占比高达70%左右，背后有深刻的宏观成因："}],[{"start":550.6700000000001,"text":"•金融替代效应弱： 长期以来，A股波动大、机制待完善，导致很多家庭缺乏配置优质的、能够跑赢通胀的金融资产的能力与机会。而房产成为了过去20年一度被验证的“稳赚不赔”工具。"}],[{"start":566.6200000000001,"text":"•城镇化与社会保障挂钩： 中国的房地产不仅是资产，还与教育、医疗等公共资源深度绑定。持有房产在很长一段时间内是家庭获得社会保障、子女入学权利的唯一途径。"}],[{"start":582.2600000000001,"text":"•“刚兑”幻觉： 过去几十年房地产“只涨不跌”的市场表现，强化了“有房就有财富”的集体共识。"}],[{"start":590.4700000000001,"text":"然而，我们正处于国内家庭资产配置模式的历史性转折点。随着2026年房地产市场进入深度的“常态化修复”，这种以房产为主的结构正在发生微妙的物理变化："}],[{"start":604.2300000000001,"text":"1.“财富效应”的逆转： 过去，房价上涨带来的财富效应让更多的资金投向房产；现在，房价回调让家庭更倾向于防御性储蓄，这正在迫使资金从房地产外溢。"}],[{"start":618.2100000000002,"text":"2.金融资产被动提升： 随着存款利率下行，很多家庭被迫开始接触银行理财、债券基金及其他多元化资产配置。虽然过程缓慢，但“家庭资产金融化”的大幕已经拉开。"}],[{"start":632.5300000000002,"text":"3.房产功能重新定位： 在政策层面的稳房价目标下，房产作为“增值工具”的属性在减弱。未来，国内家庭对房产的配置会从“多套持有”向“一套优质持有”集中，余下的资金将不得不寻找房地产以外的“蓄水池”。"}],[{"start":651.4500000000002,"text":"从国内居民买房收租这一最传统、最朴实的角度看，目前也极为不算，根据目前能够查到的2026年上半年最新租赁市场数据（中指研究院50城监测数据），国内住宅租金回报率（租金房价比）已经较2023年明显修复，但整体仍低于国际成熟市场4%-6%的水平（如下表）："}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":672.8500000000001,"text":"把在一线城市买房收租与投资国债收益率的比较一下，就发现租金回报率还比不上国内10年期国债收益率的1.7%-1.8%。还没算上房子的折旧、租客空窗期、以及出租管理等等的麻烦。"}],[{"start":688.6700000000002,"text":"而在三、四线及以下买房出租，表面高回报，实则更危险，这些地方往往面临人口流出、空置率高、租金涨幅长期落后于通胀率等等严重问题。"}],[{"start":700.5500000000002,"text":"既然租金回报率这个房地产投资真正的锚已经靠不住，而且大家到现在也难以相信房价会大涨。此时再持有自住以外的国内房子就没有意义了。"}],[{"start":712.6100000000001,"text":"那么，居民新增的财富最终流向何方？很多人说，房地产资金直接流入A股！我认为这是一种过于简单的理解。普通人对大量配置A股还是有不少顾虑：长期以来A股市场熊长牛短、波动剧烈，普通人难以驾驭。"}],[{"start":730.8800000000001,"text":"数据表明，过去三年居民新增财富大量被放入银行存款中，2023–2025 年国内居民新增存款45.57 万亿元（中国人民银行数据）。其中利率稍微高一点的大额存单更是成了稀缺资源，其次就是银行理财、债券基金、国债以及高等级信用债等固定收益资产。"}],[{"start":753.6300000000001,"text":"不过长期而言，高配现金以及固定收益资产而低配股票类的权益类资产，在低利率环境下，必定是难以实现财富保值增值的目标。何以解忧？"}],[{"start":765.3800000000001,"text":"我认为，稳健的路径可以从配置A股的高股息组合开始，比如优质的银行加上保险组合，现阶段股息回报率已经高达5%-8%，远高于在国内城市买房出租的租金回报率。以水电为代表的公用事业优质上升公司组合、或者是通讯运营商组合，股息回报率也达4%-6%，虽然比银行保险组合稍微低一点，不过也同样明显高于在国内城市买房出租的租金回报率，而且长期价格波动远小于房地产。今后，越来越多高净值客户会开始算这笔账，并把原来配置到房地产的资金转到高股息、低波动的A股组合。因此，对于普通居民而言，在资产配置上早变早主动。"}],[{"start":811.4100000000001,"text":"其实，就收益稳定而且合理程度方面而言，港股比A股更值得关注。目前代表港股的恒生指数估值约10倍上下，远低于全球主要市场。买入一篮子蓝筹公司组合每年的股息回报率轻易就可以高达8-10%。"}],[{"start":829.0000000000001,"text":"然后，主流的指数基金，例如沪深300、中证A500、MSCI A50等代表市场的主流，代表国运，目前处于估值的合理水平，长期持有回报更优。"}],[{"start":841.2600000000001,"text":"最后，就是利用一切可以利用的合规合法渠道实现全球资产配置，例如以QDII指数基金参与纳斯达克市场投资以把握全球领先的AI技术以及应用为我们带来的长期趋势性高回报的历史性机遇。"}],[{"start":856.1300000000001,"text":"总而言之，关于今后国内居民的新增资金配置走向变化，预计是一个从房地产到存款，再到银行存款，然后固定收益，进而到股市红利策略，最后到以指数基金参与全球资产配置这样的渐进的过程。在这个国内居民资产配置的进化过程中，房地产投资作为资产配置的一部分不会消失，但会从过去被认为的“财富创造工具”变成居住与现金流资产。国内居民金融资产占比将持续提升。从资本市场角度看，在国内居民房地产资金走向改变中，较长一段时间的大受益者无疑一定是资本市场（股票市场的高股息红利资产为主）。这很可能是未来十年中国资本市场最大的结构性机会。"}],[{"start":903.0800000000002,"text":"注：本文仅代表作者个人观点"}],[{"start":906.3600000000001,"text":"本文编辑徐瑾 Jin.Xu@FTChinese.com "}]],"url":"https://audio.ftcn.net.cn/album/a_1784591155_3701.mp3"}