国内的楼市过去五年间经历了一场大起大落，主动与被动参与其中的国人从五年前沉浸在“楼市永远涨”的童话世界中，到过去三年间硬扛房价从高点的“五折”优惠，也经历了一场悲喜剧。宏观政策上从五年前不断出硬招调控，转为到现在持续强力扶持，可谓是用心良苦、不遗余力。眼下，我们看到最终大招已经放出：国家队进场收储正在进行时。那么，楼市见底了吗？
一、宏观政策转向：从“强力去杠杆”到“国家队进场”
过往二十年，国内房价整体持续上涨至高不胜寒的位置，在“房价永远涨”的信仰支撑下，无论是房地产开发商，还是普通国内居民都在不断借钱加杠杆。直到管理层被迫拿出了针对房地产开发商的“三道红线”政策（严格控制剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等三项指标）来强行为房企“去杠杆”，这与2015年6月A股疯狂上涨至巅峰状态下管理层“清理场外配资”的“去杠杆”行动异曲同工。至于效果？也是同样立竿见影般的见效。现在，随着国内房价从高点已经普遍五折，“三道红线”已基本完成了其历史使命，正式淡出了监管的前台。
“三道红线”取消的最直接影响是给房企解压，从而缓解一手房降价套现压力。 过去几年，为了满足红线要求，不少房企不惜通过“膝斩式”降价来回笼资金以偿债。监管放宽后，房企的融资渠道有所修复，被迫“流血甩卖”的情况会显著减少。
同时也助力“保交楼”。 房企资金链的边际改善意味着更多停工项目有望复工。新房交付的确定性增加，能够稳住购房者的预期，从而防止房价因“信心崩塌”而出现非理性的惯性下跌。
不过，即使是没有了“三道红线”的硬约束，但金融机构内部仍有严格的风险评估。只有经营稳健的房企（如优质国央企和极少数幸存民企）能拿到便宜的钱，而已经出险的房企依然面临“融不到钱”的窘境。这种分化会直接导致不同项目、不同区域的房价表现天差地别。
取消红线解决了房企“活下去”的问题，但没解决“卖出去”的问题。国内楼市结构性供过于求现象明显。 目前国内二手房挂牌量依然处于高位。取消红线后，房企可能为了活下去必须开发，反而会增加新房供应，在短期内可能加剧供应端压力。
现在的房价正在经历从“泡沫价”向“购买力平价”的回归过程。在居民收入预期没有大幅上涨的前提下，很难单靠政策松绑难以逆转楼市探底的趋势。
此时，国家队雄赳赳气昂昂地进场了！
从全国到上海，房产“收储”（政府收购存量房用作保障房）的规模正在经历从“试点探索”向“扩容加速”的过程。
根据2026年初最新的政策口径和市场预测，收储的总规模可以从以下两个层面来看：
1. 全国层面：万亿级的“资金池”
为了彻底消化库存，国家层面的资金支持在2026年进一步加码：
早前由央行再贷款而设立的3000亿元保障性住房贷款（可带动约5000亿元银行贷款）已在2025年基本投放到位。
业内专家（如中国指数研究院等）普遍测算，若要明显消化全国重点城市的过剩库存，收储规模需达到1.5万亿至2.5万亿元。2026年的政府工作报告已暗示，将通过专项债和长期国债进一步扩大这部分资金的覆盖面。
2. 上海层面：分阶段的“精准投放”
上海的收储规模主要挂钩其“十四五”保障房建设目标。也就是计划在“十四五”期间筹措保障性租赁住房47万至60万套。截至2026年初，累计筹措已超过61万套（间），这其中很大一部分是通过“收储”存量房实现的。
在浦东、静安、徐汇三个试点区，2025-2026年的收购意向约为2万至3万套。据金融机构测算，仅这三个区的收储计划，预计就需要投入约300亿至500亿元的资金。
上海市长在最新的政府工作报告中提出，2026年将继续筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上，建设筹措保障性租赁住房约7万套。
从中央、到地方，从新房、到二手房，政府的大规模收储行动在持续推进中，并且不断加码。
二、灵魂大拷问：国家队进场，楼市真见底了吗？
其实，2026各级政府楼市收储 与2015 年7月份之后A股中央汇金公司、证券金融公司等国家队进场强力救市是异曲同工的。
本质上两者都是政府在市场失灵时作为“最后接盘者”介入，尽管执行路径不同：
1、 相同的是：核心逻辑都是“注入流动性”， 都是在市场面临“信心崩塌”和“流动性枯竭”的时刻，由政府背景的资金直接入场。目标同样是为了防范系统性风险， 2015年救市是为了防止股权质押爆仓引发金融海啸；2026年收储是为了防止房企爆雷和房价阴跌引发的居民财富缩水及地方财政危机。底线都是向市场传递了一个明确信号——“政府不许它再跌了”。
2、 不同的是：股票是具备高度流动性的资产，而房子是流动性弱的“物理实体”。2015年股市“国家队”经常买的主要是流动性最好的蓝筹股，然后兼顾一些小盘板块，实际上只要持续给力就能拉起指数。
而当今楼市“国家队”的收储目标有所区别，比如在上海，买的是流动性最差的“老破小”或滞销房。然后将其转型为“保障房”，从商品属性转为公益属性。这样的安排如果做得好，那么二手房这些流动性相对缺乏的资产被永久性地从“交易市场”移到了“民生市场”，相当于物理注销了库存。这不仅救了价格，更解决了大城市的住房保障难题，实现了社会效益与经济底部的双赢。不过，就无法如在股市操作一样直接拉起价格。
2026年的收储资金大多来自年利率2%左右的专项贷款，只要租金收益率能达到3%，这个商业模式就是可持续的。不过目前楼市收储面临的挑战恰恰就在于租金回报率能达到3%的房子不是太多。如果政府收储的价格过高，或者后续租不出去，这笔钱就会变成地方政府的新债务。所以，现在的收储极其克制，强调“以需定购”，总量不可能无限。
而且，即使是面对流动性最好的股市，2015年股市救市的教训也是： 强扭的瓜不甜。如果基本面没改善，靠资金硬拉，最后只会形成长期的阴跌和沉寂。
因此，楼市“国家队”的进场，更像是一场“生态修复“。因为政府收购1套，往往能盘活下游3-5套的置换链条。因此，虽然收储规模只占总库存的20%左右，但它释放的流动性能覆盖市场50%以上的置换需求。它虽然无法直接推高房价，但通过每年数万套的持续吞吐，正在让上海的核心区房价从“暴跌”转向“横盘”。
上海楼市作为全国的“领头羊”，其2026年初的表现具有极强的参考意义：根据上海市房地产交易中心“网上房地产”统计，2026年1月，上海二手房（含商业）网签成交总量累计为 22,834套， 该数据环比2025年12月的2.3万套略微下降了0.5%，但同比2025年1月则大幅增长了约24%。显示买家正在入场。而挂牌量约13万套（连续9个月下降）显示供需回暖， “踩踏式抛售”结束，市场筹码正在减少。核心区价格止跌并有6%-10%结构性修复价值回归，表明优质地段的稀缺性重新获得市场认可。可以说上海收储试点成功阻止了核心区房价因流动性枯竭而出现的“非理性砸盘”。
总而言之，房产收储的政策目标并不是为了制造一场房地产牛市，而是为了通过政府的“有形之手”，把房产市场从一个过度投机的“博弈之地”，变成一个有底线的“民生市场”。
基于以上分析，我对国内楼市走向得出以下判断：
1. “政策底”与“量底”已现。“价底”正在夯实。核心城市（如上海、北京）已于2026年初率先进入筑底状态。三四线城市由于收储力度及人口基本面差异，仍处于较长周期的阴跌或横盘状态。
2. 告别“V型”迎来“L型”。由于“三道红线”取消后的融资环境依然审慎，且人口结构已经发生重大变化，居民买房的心态也出现根本性的改变。因此不要指望房价会像过去那样报复性反弹。未来的走势是长周期的窄幅震荡。
3. 楼市的“去金融化”与“品质化”。收储政策本质上是将房子从“炒作的筹码“”推向“居住品”。未来的增值溢价将完全来自于地段的确定性和产品的代差。“房住不炒“的目标可以说是已经基本实现了。
就2026年国内房价的走向以及各方的应对策略建议，本人年初在FT中文网发文《展望2026：房地产持续下行，各方如何应对》中已经有详细的阐述。
需要强调一下的是，目前国内房价的逻辑已从看政策转变为看地段和看品质。2026年的购房者会更加理性：如果房子不具备优质的教育、交通或居住体验，仅仅是“三道红线松绑”并不足以支撑其价格，加上国家队的进场也不会直接拉升楼市。购房人若是以自住为目的，建议以负担得起为主要考虑，买房是为了享受生活，而不是为自己增加负担。而用于投资则看地段，今后一线与核心二线城市的房地产市场比较容易出现结构性机会，因为这些市场有持续的人口净流入、高能级产业支撑，而且，租金回报率能否高于房贷利率是必须要重点考虑的关键因素。如果不符合这些条件，那么就不买呗。也没什么大不了的。俗语说得好：没有买卖，就没有伤害。这句话延伸一下那就是，不投资，也就不会有损失。