美国的“廉价零售之都”为何变得越来越贵？

{"text":[[{"start":9.64,"text":"美国的廉价零售之都正面临一场负担能力危机。"}],[{"start":14.16,"text":"过去五年，沃尔玛(Walmart)大本营所在的阿肯色州西北部的住房成本飙升了60%，平均每天有33人搬到那里。这家零售商对自行车友好的新总部骑行可达范围内的房屋，市场挂牌价已超过100万美元，超过全国平均水平的两倍。"}],[{"start":32.55,"text":"上涨的房价反映出阿肯色州西北部正从一个乡村僻地变成一座因沃尔玛的商业成功以及公司创始人山姆•沃尔顿(Sam Walton)的亿万富翁后代的投资而富裕起来的大都市。该地区就业增长强劲，拥有艺术博物馆、新建医学院，以及环绕奥扎克山脉的自行车道，这些都吸引了高薪人群前来定居。"}],[{"start":54.67999999999999,"text":"常驻阿肯色州的零售顾问、前沃尔玛经理斯科特•本尼迪克特表示：“这里如今昂贵得多，也宜人得多。更有意思的是，我们正把一些与零售业毫无关系的人吸引到这个地区来。”"}],[{"start":68.88,"text":"这一地区从沃尔玛总部所在的本顿维尔延伸约30英里至大学城费耶特维尔，在2021年至2026年间就业岗位年均增长3.4%，是全美平均水平的两倍左右。"}],[{"start":81.91,"text":"根据美国人口普查局的数据，过去五年，该地区人口增加了13万，达到62.2万，使阿肯色州西北部跻身全美人口增长最快的前二十个大都市区。预测人士预计到2050年将达到100万。"}],[{"start":97.8,"text":"家庭收入也有所提高。根据阿肯色大学(University of Arkansas)对2019年至2024年间全美7个可比地区的比较，该地区收入增速位居首位，不过贫困率仍然处于高位，超过总人口的11%。"}],[{"start":112.25999999999999,"text":"其中很大一部分是由沃尔玛推动的。这家折扣零售商是美国第二大公司，年收入超过7000亿美元，其“每日低价”承诺是这一业绩的支柱。"}],[{"start":null,"text":"

"}],[{"start":123.85,"text":"这家企业去年启用的占地350英亩的园区可容纳1.5万人，并处于一个更大零售生态体系的中心，这一生态体系还包括供应商、电商顾问、会计师和律师等。"}],[{"start":136.39,"text":"带来更多岗位的机构包括肉类加工巨头泰森食品(Tyson Foods)、长途卡车运输公司JB Hunt等企业以及阿肯色大学。"}],[{"start":145.14999999999998,"text":"2008年金融危机爆发后，新住房建设大幅放缓，全美各地的住房负担能力问题日益凸显。该问题还在今年11月的中期选举前演变成一个政治议题。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":158.87999999999997,"text":"对于一直以负担得起为卖点的阿肯色州西北部而言，这一趋势可能削弱其最大的吸引力之一。"}],[{"start":166.11999999999998,"text":"阿肯色州西北部城市土地学会(Urban Land Institute)执行主任韦斯•克雷格洛(Wes Craiglow)说：“十年前我们还可以宣称：‘如果你选择来阿肯色州西北部做这份工作，你的生活质量会非常高……我们的房价可能只是你所在大都市的一半。’我不知道今天我们还能不能一本正经地这么说。”"}],[{"start":183.96999999999997,"text":"沃尔顿家族基金会(Walton Family Foundation)的数据显示，该地区四个最大城市中近3万户家庭现在把超过30%的收入的花在住房上。全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的一项指数显示，潜在购房者的可负担能力自2020年以来已下降了一半，如今甚至低于芝加哥以及得克萨斯州的达拉斯或奥斯汀。"}],[{"start":205.89,"text":"当地房产经纪人科迪•杜利(Cody Duley)表示：“首次购房者的成交量处于历史最低水平。他们买不起自己想买的房子。”"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":215.35999999999999,"text":"豪宅建筑商Toll Brothers今年4月同意收购位于阿肯色州西北部的Buffington Homes，后者主要建造售价从40万美元到逾100万美元的住宅。首席执行官卡尔•米斯特里(Karl Mistry)表示该地区是“沃尔玛和众多其他优秀公司的所在地”。在中等收入群体住房短缺的背景下，此举显示市场对高端住宅的需求正在增加。"}],[{"start":240.82,"text":"不断增长的住房需求正在推动开发向本顿维尔及周边城市东西两侧起伏的牧场和林地蔓延，污水处理能力因此不堪重负，一些社区不得不暂停批准新的开发项目。"}],[{"start":253.9,"text":"沃尔玛创始人的女儿、本顿维尔近期扩建的水晶桥美国艺术博物馆的捐助人艾丽丝•沃尔顿(Alice Walton)，也同意向该市提供2.39亿美元贷款，用于升级污水处理系统。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":265.84000000000003,"text":"为应对不断增长的住房需求，该地区的规划官员正尝试以创新方式推进新开发项目，调整分区法规并配套相关建筑政策，力图把阿肯色州这一角落打造成适合步行、价格合理设计的样板。"}],[{"start":280.92,"text":"本顿维尔市在今年4月废除了实行多年的土地利用法规，改为采用一套鼓励紧凑型开发、并在适合步行的街道两侧建设多样化住房的新规。该方案是阿肯色州西北部四个获奖项目之一，这些项目获得了新都市主义大会的表彰；该大会今年在这一地区举行年度会议。"}],[{"start":301.91,"text":"这个倡导高密度、以公共交通为导向城市的组织的主席马洛里•巴切斯表示：“他们的表现远超自身量级，实在非同寻常。”"}],[{"start":312.13000000000005,"text":"附近的罗杰斯市也在去年更新了分区条例，取消了对住宅、商业和工业用地严格分离的要求，转而只对建筑物的体量和外观作出规定，而不再限定其具体功能。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":324.52000000000004,"text":"这一构想旨在允许咖啡馆等场所与住宅毗邻而建，并简化把老旧建筑从一种用途改作另一种用途的流程。"}],[{"start":333.20000000000005,"text":"罗杰斯市本月启动了一项“模式分区”项目，为开发商提供现成的建筑方案，以缩短获取建筑审批所需的时间。"}],[{"start":342.54,"text":"罗杰斯市市长格雷格•海因斯表示：“这样可以降低成本，因为你不必购买一整套设计图纸，也不必在图纸审查过程中为那五六次变更单付费。时间就是金钱。”"}],[{"start":356.08000000000004,"text":"他补充说，修订后的分区法意味着新项目更有可能迅速获批，而不是被“别在我家后院”这一类反对者拖住进度。"}],[{"start":365.35,"text":"与此同时，这座拥有7.5万人口的小镇已经停止了为开发而并入周边土地。海因斯表示：“我们的城市不需要无节制扩张，而是需要考虑向上发展。”他说：“推动制定这种形式导向规范的主要动力之一，就是认识到我们将不再继续扩大城市边界，而是要向内看，推进填充式开发。”"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":388.38,"text":"随着沿49号州际公路南北走廊的房价飙升，当地居民和开发商正进一步向这一地区的乡村边缘扩张。由商业团体Northwest Arkansas Council发起的住房项目Groundwork的执行主任杜克•麦克拉蒂(Duke McLarty)表示：“目前这种向外扩张的压力对他们来说非常巨大。”"}],[{"start":407.98,"text":"今年春天，该委员会公布了一份规划蓝图，其领导人希望借此推动本地区数十个市政当局合作，保护开放空间，并把住房更集中地布局在工作场所附近。该委员会表示：“增长不可避免。结果并非如此。”"}],[{"start":425.72,"text":"该蓝图由沃尔顿家族基金会(Walton Family Foundation)出资，该基金会还资助外部规划专家的奖学金，以协助人手不足的地方政府，并为可负担住房项目提供资金支持。其中一项项目将在本顿维尔学区总监警告招聘出现问题后，预留一些小型住房给教师和其他学区雇员。"}],[{"start":445.55,"text":"基金会高级项目官员梅瑞迪斯•伯格斯特伦表示，尽早介入至关重要，以确保这一地区在保持负担得起的同时，不会沦为美国城市无序扩张问题的又一典型。"}],[{"start":457.83,"text":"她补充说，住房成本“是现有居民和潜在新居民真实、切身且确实存在的忧虑”。“整个地区正在采取许多举措，努力稳定住房成本，并确保社区各个层级的人都能负担得起稳定的住房。”"}]],"url":"https://audio.ftcn.net.cn/album/a_1781601522_5731.mp3"}